Hipoteca Después de Bancarrota o Ejecución: Cada Programa Tiene un Reloj. Aquí Está el Suyo.

Esperas estándar desde la fecha de descarga: 2 años en FHA y VA, 3 años en USDA, 4 años en convencional. Con circunstancias atenuantes documentadas FHA puede bajar a 1 año y el convencional a 2. El reloj corre desde la orden de descarga, no desde la fecha de presentación, y el crédito después de la descarga tiene que estar limpio.

Sí, en FHA, VA y USDA, después de 12 meses de pagos puntuales del plan, con permiso por escrito para tomar deuda nueva del tribunal de bancarrota en FHA o del fideicomisario o del tribunal en VA y USDA, y un expediente suscrito manualmente. Los préstamos convencionales esperan hasta 2 años después de la descarga o 4 después de la desestimación. A la mayoría de la gente en un plan nunca se lo dicen.

Mucho, en préstamos convencionales. Un Capítulo 13 descargado espera 2 años; uno desestimado, es decir, con el plan sin completar, espera 4. Las circunstancias atenuantes pueden bajar una desestimación a 2 años, pero nada acorta los 2 años después de una descarga; la guía no permite excepción ahí. FHA y VA revisan la razón de una desestimación y el historial de pagos desde entonces. Traiga la orden en cualquier caso; la palabra que trae cambia la fecha.

En préstamos convencionales, sí: más de una presentación de bancarrota en los últimos 7 años extiende la espera a 5 años desde la descarga o desestimación más reciente, o 3 años con circunstancias atenuantes documentadas. Dos prestatarios en un mismo préstamo que tuvieron una bancarrota cada uno no son una presentación múltiple. FHA y VA evalúan el patrón y las razones. Art lee los dos expedientes antes de darle una fecha.

En préstamos convencionales el reloj corre desde la descarga de la bancarrota, siempre que la hipoteca haya sido descargada en ella, aunque la ejecución se haya registrado años después. Esa sola regla mueve a mucha gente de una espera de 7 años a una que ya terminó. FHA y USDA cuentan desde la escritura registrada; VA cuenta desde la más tardía entre la descarga y la escritura. Traiga la descarga, el anexo de deudas, y la escritura.

Esperas estándar desde la fecha en que se transfirió la escritura: 2 años en VA, 3 años en FHA y USDA, 7 años en convencional. El convencional baja a 3 años con circunstancias atenuantes documentadas, pero solo para comprar una casa principal o para un refinanciamiento de tasa y plazo, con un préstamo a valor de 90 por ciento o el máximo del programa, el que sea menor; las segundas casas, las rentas y los refinanciamientos con retiro de efectivo esperan los 7 completos. La fecha es la escritura del fideicomisario registrada, no el día que se mudó.

No en préstamos convencionales: una venta corta o una entrega de escritura espera 4 años contra 7 por una ejecución completada. FHA y USDA las tratan igual que una ejecución, en 3 años. VA no fija un reloj para una venta corta o una entrega de escritura: si sus pagos estaban al corriente antes de la venta y usted se mantuvo en contacto con el administrador del préstamo, VA puede no necesitar ningún periodo de espera. FHA puede eximir su espera por completo si usted estuvo al corriente en su hipoteca y en todas sus deudas a plazos durante los 12 meses anteriores a la venta corta, lo que es raro pero real.

Usted le entrega la escritura al prestamista en lugar de pasar por la subasta. En préstamos convencionales espera 4 años como una venta corta, en lugar de 7 por una ejecución; FHA y USDA esperan 3 años, lo mismo que una ejecución, y VA no tiene reloj fijo, así que puede ser menos de 2 años cuando el historial de pagos estaba limpio. También le evita la venta pública del fideicomisario y muchas veces parte del daño al crédito.

En la escritura del fideicomisario registrada con el registrador del condado donde estaba la casa, en Nevada normalmente disponible en línea por nombre o parcela. Esa fecha registrada es la que usa el suscriptor. Si no la encuentra, Art puede obtenerla del registro de título.

Los mismos relojes para la casa que perdió; al programa no le importa cuál casa fue. Un límite para la casa que compre después: tras una ejecución convencional con la excepción de 3 años por circunstancias atenuantes, la compra entre los años 3 y 7 tiene que ser su casa principal, no una renta. Lo que puede cambiar es la historia: una renta perdida en una caída del mercado con una causa documentada se lee distinto que una casa principal perdida después de un incumplimiento largo. Art escribe la carta de explicación con usted.

Normalmente VA para veteranos elegibles a los 2 años después de casi cualquier evento, luego FHA a los 2 años después de un Capítulo 7 o 3 después de perder una casa, luego USDA a los 3, luego convencional a los 4 o 7. Durante un Capítulo 13, FHA, VA y USDA pueden abrirse a los 12 meses de pagos del plan. USDA dentro de sus 3 años es posible con una excepción de crédito documentada: la causa fue temporal, fuera de su control y poco probable que se repita. Art empareja su evento con los cuatro relojes y le nombra la primera puerta.

Depende de qué tan separadas estén las dos fechas y de lo que le cueste la casa mientras tanto. FHA tiene seguro hipotecario por adelantado y mensual; el seguro convencional se cae con el capital. Si el convencional se abre en unos meses, esperar muchas veces es más barato. Si faltan años, compre con FHA y refinancie a convencional cuando se cumpla el reloj. Art le muestra los dos en dólares.

Un evento único fuera de su control que causó directamente la pérdida y es poco probable que se repita: una pérdida de empleo, una enfermedad o lesión grave, una muerte en la familia. La prueba son documentos que conecten el evento con la pérdida en el tiempo: un aviso de despido, cuentas médicas, un acta de defunción, más una carta que explique la secuencia. El divorcio por sí solo normalmente no califica; una pérdida de empleo durante el divorcio sí puede. El convencional acorta la espera por ejecución a 3 años con ellas; FHA acorta la mayoría de las esperas a 1 año.

A veces, con un préstamo no-QM o de cartera que no sigue los cuatro manuales. Algunos prestan un año o incluso meses después del evento, con un enganche grande y un costo más alto. Puede ser la decisión correcta para alguien con efectivo y una razón para no esperar, y se puede refinanciar a un programa estándar después. Art le dirá cuál es la prima y si vale la pena.

Posiblemente los dos, sobre programas distintos, o uno de ellos está aplicando una regla adicional. Las guías fijan los mínimos; los prestamistas pueden agregar tiempo encima, y un prestamista que no ofrece suscripción manual no puede hacer los casos de Capítulo 13 o de circunstancias atenuantes en absoluto. Pregunte de qué programa y de qué sección de la guía viene cada respuesta. Art le muestra la sección.

Al menos 12 meses de pagos puntuales en las cuentas que tiene, sin cobranzas ni cancelaciones nuevas desde el evento, y un puntaje igual o superior al mínimo del programa. Dos o tres cuentas activas son suficientes. El evento en sí permanece en el reporte por años; lo que el suscriptor lee es lo que usted hizo después.

Una tarjeta de crédito asegurada, usada poco y pagada completa cada mes, y un préstamo pequeño para construir crédito o a plazos. Mantenga los saldos bajos, nunca falle, y no abra cinco cosas a la vez. En más o menos un año tiene el historial que los programas quieren. La guía de crédito de este sitio cubre la reconstrucción paso a paso.

Normalmente no, si se incluyeron en la bancarrota; deberían reportarse como descargadas, y una disputa arregla las que no. Lo que importa es cualquier cosa nueva después del evento. Traiga el reporte y Art marca lo que necesita una carta de disputa y lo que se puede ignorar.

Normalmente, una vez que el reloj del programa base se cumplió y su crédito cumple el mínimo propio del programa de asistencia. Algunos programas de asistencia tienen sus propias reglas de espera después de una ejecución. Art revisa las dos cosas antes de que planee con eso.

No. La ley federal permite que una bancarrota permanezca en el reporte hasta 10 años desde la fecha de presentación, y los burós normalmente retiran un Capítulo 13 completado a los 7, pero los programas hipotecarios se abren años antes. Esperar a que el reporte se limpie le cuesta a la mayoría años de ser propietario sin razón. Los relojes de esta página son los que importan.

Generalmente, sí, 2 años después de una ejecución, una venta corta, una entrega de escritura o un Capítulo 7, con crédito restablecido. Un detalle: si la casa perdida tenía un préstamo VA, parte de su elegibilidad puede quedar atada hasta que se reembolse la pérdida del gobierno, lo que puede limitar cuánto puede comprar sin enganche. Art obtiene primero su certificado de elegibilidad.

El divorcio en sí normalmente no; las guías lo tratan como un evento de vida, no como una catástrofe financiera. El evento financiero dentro del divorcio a veces sí, como una pérdida de empleo o una crisis médica que dejó a un cónyuge sin poder pagar. El decreto, la línea de tiempo y los documentos deciden. Hay una excepción que ayuda a mucha gente: en FHA y USDA, si la hipoteca estaba al corriente al momento del divorcio, el decreto le dio la casa a su ex cónyuge, y después se ejecutó o se vendió en venta corta, la espera se puede excusar con prueba de que el préstamo se pagó como se acordó antes de la fecha del decreto. Traiga el decreto y el historial de pagos. La guía de divorcio de este sitio cubre conservar o dejar la casa antes de llegar tan lejos.

Si su cónyuge está en el préstamo, su reloj aplica al expediente. Si usted califica solo, puede comprar solo a su nombre. Nevada es un estado de bienes mancomunados, así que en préstamos FHA, VA y USDA el prestamista cuenta las deudas de su cónyuge aunque no esté en el préstamo, pero no el historial de crédito de su cónyuge; el convencional no. Art lo calcula de las dos formas.

Sí, con los mismos relojes, y a veces antes: una hipoteca que reafirmó y siguió pagando a tiempo durante y después de la bancarrota es un expediente fuerte, y algunos refinanciamientos simplificados en FHA y VA se fijan sobre todo en ese historial de pagos. Traiga el acuerdo de reafirmación si lo hubo.

No en los relojes estándar; una vez cumplida la espera, aplica el enganche normal del programa, 3.5 por ciento en FHA, cero en VA y USDA para prestatarios elegibles, desde 3 por ciento en algunos programas convencionales. Las excepciones de espera acortada y los préstamos no-QM son donde aparecen los enganches mayores.

Una vez cumplido el reloj y reconstruido el crédito, el evento en sí no es un factor de precio aparte en los programas estándar; su puntaje, su enganche y el tipo de préstamo fijan las condiciones como las de cualquier otra persona. Los préstamos no-QM antes de que se cumpla el reloj son donde se cobra el historial. Art le muestra el programa estándar primero, siempre.