¿Atrasado con la Hipoteca? Aquí Están las Opciones, en el Orden en que Suelen Funcionar

Llame al administrador antes de la fecha de vencimiento si puede, y a más tardar en el primer pago perdido. Diga dificultad, pida mitigación de pérdidas, pida la solicitud y la lista de documentos, y anote la fecha y el nombre. Esa llamada, hecha temprano, es lo más valioso de toda esta página.

No por su cuenta. Muchos administradores devuelven los pagos parciales o los retienen sin aplicarlos, y la cuenta igual se reporta atrasada. Un pago parcial solo funciona dentro de un plan de pago o aplazamiento que el administrador haya acordado por escrito. Pida ese plan en lugar de enviar lo que pueda y esperar.

Bajo las reglas federales de administración, hacer un intento real de contactarlo para el día 36 aproximadamente, enviarle un aviso escrito de sus opciones para el día 45, asignarle un contacto, evaluar una solicitud completa de mitigación de pérdidas para cada opción que califique, y no hacer la primera presentación de ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso. Esas reglas existen para que usted tenga tiempo; úselo.

Una página, cuatro cosas: qué pasó, cuándo pasó, si ya terminó o cuándo terminará, y cuánto puede pagar ahora. Hechos, fechas y montos, no disculpas. Adjunte la prueba. Art y un consejero de HUD le leen un borrador con usted.

Un consejero sin fines de lucro certificado por la agencia federal de vivienda para ayudar a propietarios en incumplimiento. No cuestan nada, conocen los programas del administrador, y pueden hablar con el administrador por usted. Encuentre uno a través del localizador de consejeros de HUD o del aviso del propio administrador, que está obligado a listarlos. Si alguien quiere cobrar por el mismo servicio, aléjese.

Un acuerdo para pausar o reducir los pagos por un tiempo fijo durante una dificultad temporal, con el monto perdido resuelto después mediante un plan de pago, un diferimiento o una modificación. No es condonación. El reporte de crédito depende del plan y del administrador; pregunte por escrito cómo se reportará antes de aceptar.

Usted elige cómo recuperar los pagos perdidos: todos de una vez, repartidos en un plan de pago, movidos al final del préstamo mediante un diferimiento o reclamo parcial, o incluidos en una modificación. Un pago único nunca es la única opción bajo las reglas federales. Pida primero el diferimiento si su ingreso ya regresó.

Un cambio permanente al préstamo mismo para que el pago quepa en sus ingresos: un plazo más largo, una estructura de tasa distinta, o parte del saldo apartado. Le conviene a una caída permanente de ingresos que aún deja suficiente para cargar un pago más bajo. El administrador hace la cuenta; la solicitud y las pruebas deciden. Un consejero le ayuda a presentarla.

FHA tiene su propio menú, incluyendo un reclamo parcial que mueve los pagos perdidos a un segundo gravamen sin intereses que vence cuando la casa se vende o se refinancia, y su propia modificación. Los préstamos VA y USDA también tienen sus propias versiones. El administrador debe ofrecer el menú que corresponde a su préstamo; pregunte de qué programa es el suyo.

Generalmente no, si la solicitud está completa y se recibió antes de que se programara la venta; las reglas federales detienen el proceso mientras se evalúa una solicitud completa y mientras usted apela una negativa. Completa es la palabra clave. Confirme por escrito que el administrador la considera completa, y guarde la confirmación.

Muchas veces, sí, y es la única opción de esta página que Art puede trabajar directamente. Un refinanciamiento necesita un historial de pagos limpio, capital e ingresos que soporten el nuevo pago. Si el apretón viene y sigue al corriente, llame antes del primer pago perdido; esa llamada es la diferencia entre un refinanciamiento y un año de espera.

Casi nunca en un programa estándar; quieren cero atrasos de 30 días en los últimos 12 meses. El camino es primero las opciones del administrador, y luego un refinanciamiento cuando el historial vuelva a estar limpio. Art se lo dirá sin rodeos y le pondrá fecha a cuándo se reabre la puerta del refinanciamiento.

Si la casa vale claramente más de lo que debe y el ingreso no va a regresar, muchas veces sí: una venta protege el capital y el crédito, y usted elige el momento. Si el ingreso va a regresar y el pago cabe, consérvela. Art hace la cuenta del capital con usted y le dice cuál favorecen los números; la decisión sigue siendo suya.

Una venta por menos de lo que debe, con el administrador aceptando por escrito recibir el producto y, idealmente, condonar el resto. Necesita la aprobación del administrador, un agente que ya las haya hecho, y paciencia; varios meses es lo normal. Le cuesta al crédito menos que una ejecución y acorta la espera para volver a comprar a entre 2 y 4 años según el programa.

Usted le devuelve la escritura al prestamista por acuerdo en lugar de pasar por la venta. Normalmente exige que la casa se haya puesto en venta primero sin venderse, que no haya otros gravámenes, y que se mude en un calendario. Menos daño al crédito que una ejecución, a veces ayuda de reubicación, y una espera más corta para volver a comprar. Pida que cualquier saldo restante se condone por escrito.

Casi siempre sin tribunal. El fideicomisario registra un aviso de incumplimiento, corre un periodo de espera, se registra y publica un aviso de venta, y la casa se vende en una venta pública del fideicomisario en efectivo. Cada aviso trae fechas y derechos, incluyendo el derecho a reinstalar y, para casas ocupadas por el dueño, a elegir mediación. Lea cada aviso el día que llegue y llévelo a un consejero o a un abogado.

Un programa estatal para casas ocupadas por el dueño que pausa la venta y pone a usted, al prestamista y a un mediador neutral en una sola mesa para buscar una solución. Se elige en respuesta al aviso de incumplimiento, dentro de la fecha límite impresa en él, con un formulario y una cuota. No garantiza un resultado; garantiza la reunión. Un consejero o abogado puede ayudarle a presentarlo a tiempo.

Nevada da un derecho a reinstalar, pagando todo lo atrasado más cargos y costos, hasta un punto fijado por ley poco antes de la venta. El monto crece cada mes, así que mientras más temprano lo use, más barato es. El aviso de incumplimiento le dice cómo obtener la cifra exacta.

A veces. Nevada limita los fallos por deficiencia en muchos préstamos de compra de casas ocupadas por el dueño y tiene plazos y topes para el resto, pero las reglas dependen del tipo de préstamo, del prestamista y de cuándo se hizo el préstamo. Esta es exactamente una pregunta para un abogado de Nevada antes de la venta, no después.

Del primer pago perdido a una venta normalmente pasan muchos meses: el mínimo federal de 120 días antes de la primera presentación, luego los periodos de aviso de Nevada, luego cualquier mediación. Es tiempo suficiente para vender con capital, suficiente para completar una solicitud, y suficiente para agotarse si espera. Cada carta le dice dónde está.

Cualquiera de estas: un cobro antes de hacer nada, una promesa de detener la ejecución o garantizar una modificación, instrucciones de dejar de pagarle al administrador o de pagarles a ellos, una petición de firmar la escritura, o presión para actuar hoy. Las reglas federales prohíben a la mayoría de las empresas cobrar por adelantado por ayuda con modificaciones. El consejero gratuito y su administrador son las únicas dos llamadas que necesita.

Los pagos perdidos se reportan como atrasos; una modificación se reporta como modificada; una venta corta o entrega de escritura se reporta como liquidada; una ejecución es la marca más pesada. Cada paso que dé hacia una solución cuesta menos que el siguiente. La guía de crédito de este sitio cubre la reconstrucción, y la guía de bancarrota y ejecución cubre la espera antes de la siguiente hipoteca.

Una presentación de bancarrota pausa una ejecución automáticamente, y un Capítulo 13 puede permitirle ponerse al corriente en años, pero es una decisión legal con sus propios costos y relojes. Es una pregunta para un abogado de bancarrota, no para un prestamista. Si toma ese camino, la guía de bancarrota de este sitio muestra cuándo se reabre cada programa hipotecario después.

Primero, envíele al administrador el acta de defunción y pida por escrito que lo reconozcan como sucesor en interés; las reglas federales les exigen trabajar con usted aunque no estuviera en el préstamo. Luego aplica el mismo menú: una modificación que quepa en sus ingresos, o una venta con capital. La guía de casa heredada de este sitio cubre el lado del título.

Depende del programa y del evento: desde 2 años en VA, 3 en FHA y USDA, 4 en convencional después de una venta corta y 7 después de una ejecución, con esperas más cortas por circunstancias atenuantes documentadas. La guía de bancarrota y ejecución de este sitio tiene toda la tabla, y Art mantiene el expediente vigente hasta su fecha.

Porque las personas que reciben respuestas claras en un mal año son las que regresan en uno bueno, y porque Art ha recibido estas llamadas por mucho tiempo y prefiere que lo escuche de alguien que no tiene ningún cobro que hacerle. No hay nada que vender en esta página. Si un refinanciamiento es posible, se lo dirá; si no lo es, también.