¿Refinanciar para Pagar Deudas? Aquí Está la Cuenta Antes del Discurso

A veces. Es buena idea cuando el alivio mensual total es grande, de todos modos se quedaría con la casa por años, la hipoteca nueva es al menos tan buena como la anterior, y las tarjetas se quedan cerradas o vacías después. Es mala idea cuando su hipoteca actual es mucho mejor que el mercado de hoy, cuando la deuda es lo bastante pequeña para liquidarla de otra forma, o cuando el gasto que generó el saldo no ha cambiado. Art le dice cuál es su caso, por escrito.

Porque el riesgo es real y en una sola dirección: convierte deuda de la que podría alejarse en deuda que puede quitarle la casa, y estira un problema de dos años sobre un préstamo de treinta. Las advertencias tienen razón para quien lo hace sin plan. No la tienen para la persona con ingreso estable, capital real y disciplina de pago, para quien el alivio mensual es la diferencia entre hundirse y estabilizarse.

Una tarjeta de transferencia de saldo con periodo promocional, si puede liquidar el saldo antes de que termine y la comisión de transferencia vale la pena. Un préstamo personal, sin garantía, a plazo más corto. Un plan de manejo de deuda a través de una agencia de asesoría de crédito sin fines de lucro, que negocia con sus emisores de tarjetas. O una llamada a cada emisor pidiendo una tasa más baja por un historial largo y puntual. Art se lo dirá cuando una de estas le gane al refinanciamiento.

Normalmente ayuda en uno o dos ciclos, porque las tarjetas pagadas a cero bajan su utilización, que es uno de los factores más grandes del puntaje. La nueva consulta y la cuenta nueva son bajas pequeñas. Lo que perjudica es volver a llenar las tarjetas, o un pago tardío en la hipoteca más grande, que pesa más de lo que jamás pesó un pago tardío de tarjeta.

Un auto al que le quedan años y un pago alto, quizás; un auto al que le quedan pocos pagos, no, porque pagaría intereses por décadas sobre dinero que ya casi era gratis. Los préstamos estudiantiles son un caso especial: un programa convencional tiene una versión de retiro de efectivo hecha para pagar préstamos estudiantiles directamente en el cierre con mejores condiciones que el retiro de efectivo estándar, pero usted renuncia para siempre a cualquier protección federal de esos préstamos. Art lo calcula de las dos formas.

Empiece con su hipoteca actual. Si es mucho mejor que cualquier cosa disponible hoy, no la reemplace; un préstamo o una línea sobre el capital se coloca detrás y la deja en paz. Si su préstamo actual es ordinario o peor, un refinanciamiento con retiro de efectivo puede mejorar el primer préstamo y pagar la deuda en un solo movimiento. Un préstamo sobre el capital es fijo y predecible; una línea es flexible y variable. Art pone las tres lado a lado en dólares.

Los costos de cierre comúnmente van del 2 al 6 por ciento del monto del préstamo: avalúo, título, cierre, registro, cargos del prestamista e impuestos y seguro prepagados. Sobre $340,000 eso es de $6,800 a $20,400. Puede pagarlos en el cierre o sumarlos al préstamo, y de cualquier forma son parte de la cuenta. Su Estimado de Préstamo muestra la cifra exacta antes de que se comprometa a algo.

Normalmente mucho más barata y rápida, porque la primera hipoteca no se toca y el préstamo es más pequeño. El intercambio es un pago variable en la mayoría de las líneas, un periodo de disposición seguido de un periodo de pago, y un segundo gravamen que hay que pagar o subordinar si después refinancia el primer préstamo. Para un pago definido de una sola vez, un préstamo sobre el capital a tasa fija muchas veces le gana a los dos.

Sí, los dos tienen programas de retiro de efectivo. El retiro de efectivo FHA generalmente tiene tope en el 80 por ciento del valor con su propio seguro hipotecario; el retiro de efectivo VA puede ir más alto para veteranos elegibles y tiene su propio cargo de financiamiento. Cuál es el más barato depende de su capital, su crédito y si ya tiene uno de ellos. Art compara los tres antes de recomendar.

Menos prestamistas la ofrecen y los topes son más bajos, pero sí. El retiro de efectivo en una propiedad de inversión también está disponible con límites de préstamo a valor más bajos que en una casa en la que vive. El ingreso por renta cuenta con el contrato y las declaraciones de impuestos.

Hasta la porción del valor del avalúo que permite el programa, menos lo que debe. En una casa en la que vive, el retiro de efectivo convencional y FHA comúnmente tiene tope en el 80 por ciento del valor; VA permite más. En el ejemplo de arriba, el 80 por ciento de $500,000 es $400,000, menos el saldo de $300,000 deja espacio para el pago de $40,000 y los costos. Sus ingresos y su crédito deciden después si el pago cabe.

Muchas veces no, y esta es la parte que la gente pasa por alto. Cuando las tarjetas se pagan en el cierre, el suscriptor quita esos pagos de su proporción, así que el expediente se juzga solo con el nuevo pago hipotecario. Un prestatario que no pasa con los números de hoy puede pasar con los números de después del pago. El pago tiene que hacerse a través del cierre para que cuente.

El retiro de efectivo convencional generalmente requiere al menos seis meses en el título, sin espera para una casa que heredó o que le fue otorgada en un divorcio, y la hipoteca que se liquida tiene que tener al menos 12 meses. FHA tiene sus propios requisitos de ocupación e historial de pagos. Si compró recientemente en efectivo, una regla de financiamiento diferido puede permitirle recuperar su propio dinero antes. Art revisa las fechas antes de ordenar el avalúo.

Puede tomar efectivo en un refinanciamiento con retiro de efectivo; al préstamo no le importa a dónde va. Pero si necesita que los pagos se quiten de su proporción para calificar, tienen que pagarse a través del cierre con los estados de cuenta en el expediente. Y en la experiencia de Art, el dinero que pasa por el cierre llega a la deuda; el dinero que aterriza en la cuenta de cheques a veces no.

Los saldos altos por sí solos se pueden arreglar, y pagarlos a través del cierre los arregla. Los pagos tardíos en la hipoteca son el problema más difícil, porque los programas con retiro de efectivo quieren un historial de vivienda limpio. FHA es más flexible con los puntajes que el convencional. Traiga el reporte y Art le dice qué puerta está abierta, y cuándo se abren las cerradas.

Sí; eso es comprar la parte de un ex en un divorcio. Con un decreto o convenio firmado que indique el monto, la mayoría de los programas lo tratan como refinanciamiento de tasa y plazo y no de retiro de efectivo, que tiene mejores condiciones y permite un préstamo más grande en relación al valor. Su ex firma la escritura en el cierre, no antes. La guía de divorcio de este sitio cubre cada paso.

Sí, una vez que la escritura esté a nombre de los herederos y todos hayan firmado un acuerdo que diga quién se queda con la casa y cuánto vale cada parte. El refinanciamiento le paga a los hermanos en un solo cierre, normalmente sin periodo de espera de propiedad. La guía de casa heredada explica los documentos, incluyendo qué hacer mientras la sucesión sigue abierta.

Sí. Si su préstamo se registró contra la casa, se liquida a través del cierre como cualquier gravamen y el expediente necesita el pagaré y una carta de liquidación. Si nunca se registró, pagarle es retiro de efectivo y el suscriptor quiere una explicación por escrito de para qué fue el dinero. De cualquier forma el dinero pasa por el cierre, para que los dos tengan el registro.

Sí, como refinanciamiento con retiro de efectivo en una propiedad de inversión, con los topes más bajos que eso conlleva, o en algunos programas como compra de la parte de un copropietario con acuerdo por escrito. El socio firma la escritura en el cierre contra el pago a través del cierre. Si la propiedad está en una LLC, el título normalmente tiene que pasar a usted personalmente antes de que cierre un préstamo convencional.

Para un ex o una sucesión, sí, y ya lo tiene. Para un socio o un familiar, un acuerdo corto por escrito redactado por un abogado cuesta mucho menos que la discusión que evita, y el prestamista lo va a pedir de todos modos. Art no paga ni recibe referidos de abogados.

Bajo la ley federal vigente, los intereses de la parte de un préstamo hipotecario usada para algo distinto a comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa generalmente no son deducibles, y eso incluye pagar tarjetas o a una persona. Pregúntele a su preparador de impuestos; Art no lo es y lo dice. Nevada no tiene impuesto estatal sobre la renta, así que no hay lado estatal en la pregunta.

Ese es el riesgo del que trata toda esta página. Un pago de tarjeta que no hace le cuesta su crédito; un pago hipotecario que no hace puede costarle la casa. Por eso Art dimensiona el nuevo pago contra sus ingresos con margen de sobra, y por eso dice que no cuando los números solo funcionan si nada sale mal. La guía de dificultades de este sitio cubre las opciones si de todos modos llegan los problemas.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo cierra en los 30 a 45 días habituales, y en una casa en la que vive hay un periodo de espera de tres días después de firmar antes de que el dinero se mueva. Una línea o un préstamo sobre el capital muchas veces es más rápido. Los estados de cuenta de deudas y las cartas de liquidación son la parte que retrasa a la gente, así que reúnalos primero.

No automáticamente. El prestamista puede exigir que algunas cuentas se cierren como condición cuando el expediente está ajustado; de lo contrario se quedan abiertas en cero. Las tarjetas abiertas en cero ayudan a su puntaje; las tarjetas abiertas que se vuelven a llenar son la forma en que esto sale mal. Decida qué hará con ellas antes del cierre, no después.

A veces. Si su hipoteca actual es mucho mejor que el mercado de hoy, esperar o usar un segundo préstamo le gana a reemplazarla. Si los intereses de las tarjetas lo desangran cada mes, esperar también tiene un costo, y normalmente es mayor de lo que la gente piensa. Art pone el costo de esperar junto al costo de actuar, en dólares, y nunca cotiza una tasa en una página.

Normalmente, sí, comparado con un refinanciamiento de tasa y plazo por el mismo monto: el retiro de efectivo lleva ajustes de precio en la mayoría de los programas, y suben con la porción del valor que pide prestado. Por eso una compra de parte con acuerdo firmado, que algunos programas tratan como tasa y plazo, y una línea que deja el primer préstamo en paz merecen una mirada antes de un retiro de efectivo completo. Art le muestra las tres antes de que elija.