Respuestas claras y verificadas a las preguntas que más hacen los compradores de Reno y Tahoe, con fuentes en las agencias federales que fijan las reglas. Sin tecnicismos, sin anzuelos de tasa, sin vueltas. Cuando usted esté listo, reviso sus números reales en persona.
Depende del programa de préstamo, y varias opciones requieren mucho menos del 20 por ciento que muchos compradores suponen. Un préstamo FHA permite tan solo el 3.5 por ciento de enganche cuando su puntaje de crédito es 580 o más. Los préstamos convencionales pueden comenzar con un 3 a 5 por ciento para muchos compradores.
Dos programas permiten a los compradores calificados no dar enganche: los préstamos VA para veteranos y militares elegibles, y los préstamos USDA para viviendas en zonas rurales elegibles. Los fondos de regalo de un familiar se aceptan en la mayoría de los programas.
El número correcto para usted depende de su crédito, sus ingresos, el precio de la casa y sus metas. Eso es justo lo que reviso con usted antes de que empiece a buscar.
No existe un solo número mágico, porque cada programa de préstamo fija su propio mínimo y los prestamistas pueden agregar requisitos más estrictos. FHA permite un enganche del 3.5 por ciento con un puntaje de 580 o más, y los puntajes de 500 a 579 aún pueden calificar con un 10 por ciento de enganche, según el Manual 4000.1 de HUD.
Los préstamos convencionales suelen buscar puntajes más altos. Su relación deuda-ingreso, sus ahorros y su historial de pagos cuentan junto con el puntaje, así que la fortaleza en un área a veces compensa un puntaje más bajo.
Si su puntaje aún no está donde usted lo quiere, hay pasos concretos para mejorarlo. Con gusto reviso su panorama completo y le digo con honestidad dónde se encuentra.
El seguro hipotecario privado, o PMI, suele exigirse en un préstamo convencional cuando usted da menos del 20 por ciento de enganche. Protege al prestamista, no a usted, y se suma a su pago mensual.
En un préstamo convencional, la ley federal le da derechos reales. Bajo la Ley de Protección al Propietario de Vivienda de 1998, usted puede solicitar la cancelación del PMI cuando su saldo llega al 80 por ciento del valor original de la casa, y su administrador del préstamo debe eliminarlo automáticamente al 78 por ciento, siempre que esté al corriente. La CFPB hace cumplir estas reglas.
El seguro hipotecario de FHA funciona distinto. En la mayoría de los préstamos FHA permanece durante toda la vida del préstamo, salvo que usted dé un 10 por ciento o más de enganche, en cuyo caso puede terminar después de 11 años. Los préstamos VA y USDA usan sus propias estructuras de cargos en lugar del PMI mensual.
Un préstamo FHA está asegurado por la Administración Federal de Vivienda y está diseñado para compradores con puntajes de crédito más bajos o pagos iniciales más pequeños. Permite un 3.5 por ciento de enganche con un puntaje de 580, pero incluye una prima de seguro hipotecario inicial del 1.75 por ciento más una prima anual, y en la mayoría de los préstamos FHA ese seguro permanece durante toda la vida del préstamo.
Un préstamo convencional no está asegurado por el gobierno. Suele requerir un perfil de crédito más fuerte, pero su PMI puede eliminarse cuando usted alcanza del 20 al 22 por ciento de capital, y un comprador con buen perfil puede pagar menos a lo largo del préstamo.
Cuál conviene depende por completo de sus números. Comparo ambos lado a lado para que usted vea la diferencia de costo real en su caso, no una regla general.
Sí. Si usted es veterano elegible, militar en servicio activo o cónyuge sobreviviente que califica, un préstamo VA le permite comprar una residencia principal en Nevada con cero enganche y sin seguro hipotecario mensual. El préstamo lo otorga un prestamista privado y lo garantiza el Departamento de Asuntos de los Veteranos.
Usted necesitará un Certificado de Elegibilidad, que confirma su servicio y su derecho. La mayoría de los préstamos VA incluyen un cargo de financiamiento único, comúnmente del 2.15 por ciento para el primer uso, que puede financiarse dentro del préstamo. Los veteranos que reciben compensación por discapacidad de VA del 10 por ciento o más generalmente están exentos de ese cargo.
El norte de Nevada tiene una sólida comunidad de veteranos, y el préstamo VA es uno de los beneficios más valiosos ganados con el servicio. Le ayudo a usarlo de la manera correcta.
Muchas sí. El Programa de Préstamos Garantizados para Vivienda Unifamiliar de USDA ofrece financiamiento del 100 por ciento, sin enganche, para viviendas principales en zonas rurales elegibles. En Nevada, pueblos como Fernley, Fallon y Dayton suelen estar dentro del mapa elegible, mientras que los núcleos urbanos de Reno, Sparks, Las Vegas, Henderson y North Las Vegas generalmente no lo están.
USDA también fija límites de ingresos por hogar, ligados por lo general al 115 por ciento del ingreso medio del área, y la vivienda debe ser su residencia principal. El programa cobra un cargo de garantía inicial del 1 por ciento y un cargo anual del 0.35 por ciento en lugar del seguro hipotecario tradicional.
La elegibilidad se reduce a la dirección exacta y a su ingreso familiar. Puedo verificar una propiedad específica en el mapa de USDA por usted en minutos.
La precalificación es un cálculo rápido e informal basado en los números que usted me da. Es un buen punto de partida, pero no es un compromiso y no tiene mucho peso ante los vendedores.
La preaprobación es lo serio. Reviso sus ingresos, sus bienes y su crédito reales, y luego emito una carta que muestra cuánto puede pedir prestado. En un mercado competitivo, una carta de preaprobación sólida es lo que hace que su oferta se tome en serio.
Obtener la preaprobación antes de buscar le indica su presupuesto real y lo coloca en posición de actuar rápido cuando encuentre la casa correcta.
Para la mayoría de las solicitudes reunirá talones de pago recientes, los últimos dos años de formularios W-2 o declaraciones de impuestos, dos meses de estados de cuenta bancarios y una identificación emitida por el gobierno. Los compradores que trabajan por cuenta propia suelen agregar declaraciones del negocio y un estado de ganancias y pérdidas.
Si usa un regalo para el enganche, lo documentamos con una carta de regalo firmada. Los compradores VA agregan un Certificado de Elegibilidad, y ciertos programas piden algunos elementos adicionales.
No se preocupe por tener todo perfecto antes de contactarme. Parte de mi trabajo es decirle exactamente qué aplica a su caso para que no busque papeles que no necesita.
Los costos de cierre son los cargos para finalizar su préstamo y su compra, como el avalúo, el seguro de título, los cargos del prestamista y los impuestos y seguros pagados por adelantado. Por lo general representan un pequeño porcentaje del precio de compra, aparte de su enganche.
Quién los paga es negociable. Los compradores a menudo cubren los suyos, pero los créditos del vendedor, los créditos del prestamista y ciertos programas de ayuda pueden reducir o incluso eliminar su gasto de bolsillo al momento del cierre.
Antes de firmar, usted recibe una Estimación del Préstamo y luego una Declaración de Cierre que detallan cada cifra. Reviso ambas con usted línea por línea para que no haya sorpresas.
Una compra típica toma alrededor de tres a cinco semanas desde una solicitud completa hasta el cierre, aunque varía según la propiedad, el programa y la rapidez con que llegan los documentos. Un expediente bien preparado avanza más rápido.
Las mayores demoras suelen venir de papeles faltantes, la programación del avalúo o cambios de último momento en las finanzas del comprador. Obtener la preaprobación temprano elimina casi toda esa fricción.
Lo mantengo a usted y a su agente de bienes raíces informados en cada etapa, para que siempre sepa qué está pasando y qué sigue.
Reviso sus números reales y le digo con honestidad dónde se encuentra. Sin presión, sin compromiso.
Esta página es solo para educación general y no es un compromiso de préstamo, una oferta de crédito, ni asesoría financiera o legal. Los programas de préstamo, la elegibilidad, los cargos y los requisitos los fijan las agencias federales e inversionistas mencionados y pueden cambiar. Los detalles del programa aplican a prestatarios calificados y dependen de sus circunstancias individuales. Comuníquese con Art Loera para revisar su situación específica.