No califico por mi cuenta. ¿Pueden mis padres ser cofirmantes?
A menudo sí, generalmente como co-prestatario que no ocupa la vivienda. En préstamos FHA y en Fannie Mae HomeReady, un padre que no vivirá en la casa puede sumar sus ingresos y crédito para ayudarle a calificar, quedando en el pagaré y en el crédito junto a usted. Un cofirmante y un co-prestatario se tratan de forma distinta, y Art le mostrará qué estructura encaja con su caso.
Art Loera • NMLS #367308 • PRMG
Tengo poco o ningún puntaje de crédito. ¿Aún puedo comprar?
Sí. La suscripción manual y el crédito no tradicional, como pagos de renta, servicios y seguros, pueden formar un expediente utilizable cuando no tiene un puntaje tradicional. Los pasos que tome ahora importan, así que hable con Art antes de abrir o cerrar cualquier cuenta. Vea la página de Crédito para la guía completa.
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Soy trabajador independiente o 1099. ¿Cómo se cuenta mi ingreso?
Los prestamistas suelen promediar su ingreso de dos años de declaraciones de impuestos. Cuando sus declaraciones subestiman su flujo de efectivo real, las opciones de estados de cuenta bancarios y otras non-QM pueden calificarlo con base en sus depósitos. Art revisa sus declaraciones primero para que no haya sorpresas en la suscripción.
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Tengo una cuenta en cobro, una cuenta cancelada o un fallo judicial. ¿Me lo impide?
No automáticamente. Cómo se trata depende del tipo, la antigüedad y el programa de préstamo, y algunos conceptos no necesitan pagarse para cerrar. No pague ni dispute nada en medio de su préstamo antes de preguntarle a Art, porque un paso equivocado puede reiniciar puntajes o detener la suscripción.
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Mis préstamos estudiantiles afectan mi relación deuda-ingreso.
Cómo se cuenta un pago de préstamo estudiantil diferido o basado en ingresos varía según el programa, desde el pago real hasta un porcentaje del saldo. El programa correcto puede reducir cómo cuenta esa deuda en su contra. Art analiza su expediente entre programas para encontrar el cálculo que más le ayuda.
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¿Puede mi pago inicial ser un regalo?
En la mayoría de los programas, sí. Los fondos de regalo se permiten con una carta de regalo firmada y un rastro claro que muestre de dónde vino el dinero, y los familiares son los donantes comunes. Aplican reglas de origen y antigüedad de los fondos, así que incluya a Art antes de mover el dinero para documentarlo correctamente.
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Tuve una bancarrota o una ejecución hipotecaria. ¿Cuándo puedo comprar otra vez?
Aplican períodos de espera típicos y varían según el evento y el programa, por ejemplo Capítulo 7 frente a Capítulo 13, y FHA frente a convencional frente a VA. El reloj a menudo comienza en la descarga o la venta, no al presentar el caso. Déle a Art las fechas y le trazará el día exacto en que será elegible.
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Preaprobación o precalificación. ¿Cuál es la diferencia?
Una precalificación es una conversación. Usted le dice al prestamista sus ingresos, sus deudas y su crédito aproximado, y recibe un estimado. Nada se verificó. Una preaprobación significa que el prestamista sí consultó su crédito y revisó documentos como talones de pago, formularios W-2, declaraciones de impuestos y estados de cuenta, y luego emitió una carta por un monto específico. En una oferta competida en Reno o Sparks, los agentes leen una precalificación como un tal vez y una preaprobación como un comprador que sí puede cumplir. Ninguna de las dos es un compromiso de prestar, porque la propiedad y la suscripción final todavía deben aprobarse. Art emite una carta de preaprobación verificada que usted puede adjuntar a una oferta el mismo día.
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¿Cuánta casa puedo pagar en realidad?
La suscripción responde una pregunta más estrecha que la suya. Mira la relación de deuda a ingreso, es decir, sus obligaciones mensuales totales incluyendo el nuevo pago divididas entre su ingreso mensual bruto. Muchos programas trabajan cómodamente en los cuarenta bajos o medios y algunos llegan al 50 por ciento con factores compensatorios fuertes. Lo que ese cálculo nunca ve es el cuidado de sus hijos, su traslado diario, cuánto ahorra, ni el fondo de reparaciones que va a pedir un techo de Reno de los años setenta. La aprobación máxima y el número correcto casi nunca son el mismo número. Art le muestra los dos, y luego arma el pago alrededor de la vida que usted realmente tiene.
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¿Cotizar con varios prestamistas daña mi puntaje de crédito?
Mucho menos de lo que la gente teme, y los modelos de puntaje están hechos para protegerlo aquí. FICO ignora por completo las consultas hipotecarias de menos de 30 días. Pasada esa ventana, los modelos agrupan la búsqueda repetida de hipoteca como una sola consulta: las versiones nuevas de FICO agrupan en 45 días, mientras que las versiones viejas de FICO y VantageScore usan 14 días. Los modelos que de verdad usan los prestamistas hipotecarios varían por buró: Equifax Beacon 5.0 y TransUnion FICO Classic 04 usan 45 días, pero Experian FICO v2 usa 14. Así que la regla práctica es simple. Haga sus cotizaciones dentro de 14 días y queda protegido bajo todos los modelos. Una sola consulta dura le cuesta al consumidor promedio menos de 5 puntos. Ojo: esta agrupación aplica solo a hipoteca, auto y préstamos estudiantiles. Las tarjetas de crédito no reciben ese trato.
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¿Consulta suave o consulta dura? ¿Cuál es esta?
Una consulta suave es una mirada. Ocurre cuando usted revisa su propio crédito, cuando un emisor de tarjetas lo preselecciona, o cuando un prestamista hace una revisión preliminar con su permiso, y nunca afecta su puntaje. Una consulta dura es una solicitud formal de crédito. Aparece en el reporte que ven otros prestamistas y puede mover su puntaje unos pocos puntos. En una hipoteca la consulta dura llega cuando usted solicita, y es lo que hace que una preaprobación sea de verdad una preaprobación y no un estimado. Como las consultas hipotecarias de menos de 30 días se ignoran y las demás se agrupan dentro de una ventana corta, una consulta dura honesta no es el riesgo que la gente cree. Abrir una tarjeta de crédito nueva en medio de su cierre sí lo es.
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