Divorcio y la Casa: Quedársela, Comprar la Parte de su Ex, o Vender

Solo si uno de los dos se queda con una casa que tiene los dos nombres en el préstamo. El decreto puede otorgar la casa a un cónyuge, pero el prestamista no fue parte del divorcio y sigue teniendo a los dos como responsables del pagaré. Un refinanciamiento a un solo nombre, una asunción formal con liberación de responsabilidad, o una venta son las tres formas en que sale un nombre. La mayoría de los decretos fijan un plazo para hacerlo, comúnmente de 60 a 180 días.

No. Lo quita del título, que es la propiedad. La hipoteca es un contrato aparte con el prestamista, y no cambia cuando cambia la escritura. Por eso la escritura se firma en el cierre del refinanciamiento, no antes.

Si su nombre sigue en el préstamo, cada pago tardío se reporta también en su crédito, diga lo que diga el decreto. El decreto se puede hacer cumplir contra su ex en el tribunal. No se puede hacer cumplir contra el prestamista.

A veces. Los préstamos FHA y VA pueden asumirse con la aprobación del administrador del préstamo y una liberación de responsabilidad. Los convencionales casi nunca. Pregúntele al administrador por escrito, y obtenga la liberación por escrito. Una asunción sin liberación lo deja a usted como responsable.

No. La ley federal impide que un prestamista use la cláusula de vencimiento por venta cuando una casa se transfiere a un cónyuge en un divorcio. Eso protege la casa. No libera al otro cónyuge del préstamo, y no pone el préstamo a su nombre; solo un refinanciamiento o una asunción aprobada hacen eso.

El valor del avalúo menos el saldo del préstamo es el capital. En Nevada, los bienes mancomunados se dividen en partes iguales a menos que el tribunal deje por escrito una razón de peso para no hacerlo, y una casa en tenencia conjunta se divide de la misma forma, así que el pago suele ser la mitad del capital, ajustado por lo que el convenio intercambie además. El número sale de su abogado y del avalúo, y el refinanciamiento lo fondea.

Depende del programa, y la diferencia importa para el costo. Con un decreto firmado y la casa en propiedad conjunta durante al menos 12 meses, Fannie Mae trata el pago de parte como un refinanciamiento con retiro limitado, que normalmente tiene mejores condiciones, y su regla habitual de que el préstamo que se liquida tenga 12 meses no aplica a un pago de parte bajo un acuerdo legal; Freddie Mac trata el mismo pago como un refinanciamiento con retiro de efectivo de propósito especial, que lleva precio de retiro de efectivo. FHA cuenta el capital otorgado en el decreto o en un acuerdo de capital legalmente exigible como deuda ligada a la propiedad dentro de un refinanciamiento de tasa y plazo. El cónyuge que se queda con la casa no recibe efectivo en ninguno de ellos.

Lo que diga el decreto. Muchos fijan de 60 a 180 días. Si está cerca del plazo y no está seguro de calificar, llame antes de que se venza. Mientras más temprano empiece el expediente, más opciones hay.

Mucho. Un decreto que dice quién se queda con la casa, quién paga qué, el monto del pago y el plazo es un decreto con el que el suscriptor puede trabajar. Una redacción vaga significa documentos adicionales, y a veces un regreso con el abogado. Pida que su abogado y su prestamista lo lean antes de firmarlo.

El avalúo del prestamista lo resuelve para el préstamo, y la mayoría de los decretos usan un avalúo también para la división. Si ya hicieron uno para el divorcio, tráigalo; el prestamista de todos modos ordena el suyo, y los dos suelen ser parecidos. Cuando no lo son, el préstamo se calcula con el número del prestamista.

Sí, si usted decide declararla. Nunca está obligado a hacerlo. Para contarla, los prestamistas piden la orden judicial o el decreto, un historial de recibos, y al menos 3 años de pagos todavía por venir. El historial es de 6 meses en préstamos convencionales; FHA pide los 3 meses más recientes con un decreto u orden judicial, y 12 meses cuando los pagos son voluntarios. La manutención documentada no paga impuestos, así que la mayoría de los programas dejan que el prestamista la ajuste hacia arriba al calificarlo.

Sí, como deuda mensual, cuando quedan más de 10 meses de pagos. El decreto fija el monto y la fecha de término. En algunos programas la pensión se puede restar del ingreso en lugar de sumarse a las deudas, lo que a veces ayuda; Art lo calcula de las dos formas.

Sume la manutención si califica. Sume un coprestatario que estará en el préstamo y, normalmente, en el título. Pague parte de la parte de su ex con otros activos para que el préstamo nuevo sea más pequeño. Negocie en el decreto un pago diferido para que el pago a su ex venga después. O venda. Art le dice cuál respaldan los números en lugar de adivinar.

Pueden. Un pago tardío en la hipoteca conjunta se reporta en los dos. Un solo atraso con una explicación clara y el decreto de respaldo normalmente se puede trabajar; un patrón no. Si todavía está en la separación, lo más valioso que puede hacer por el préstamo es mantener ese pago al corriente, aunque no le toque a usted.

En un préstamo convencional, no. El requisito habitual de seis meses de propiedad se exime cuando la propiedad fue otorgada en un divorcio. Una vez que el decreto está firmado y registrado, el expediente puede empezar.

Puede, con cuidado. Nevada es un estado de bienes mancomunados, así que una casa comprada antes del decreto puede tratarse como bien mancomunado, a menos que un acuerdo por escrito o una orden judicial diga otra cosa. El prestamista también va a querer el decreto o el convenio de separación para ver las obligaciones de manutención. Hable con su abogado antes de hacer una oferta, y luego hable con Art sobre los tiempos.

A veces, si los dos están de acuerdo por escrito y el convenio de separación ya dice quién se queda con la casa y cuánto es el pago. Sin un acuerdo firmado el prestamista no tiene forma de saber qué ordenará el tribunal, así que la mayoría de los casos esperan el decreto, y la manutención que solo se promete o se paga de forma voluntaria no cuenta como ingreso hasta que un acuerdo o una orden la fije. Aún así vale la pena empezar los documentos temprano; el préstamo queda listo la semana en que se emite el decreto.

Quien diga el tribunal o su acuerdo, y si nadie lo dice, los dos, porque el prestamista ve dos nombres. Esta es la forma más común en que se daña el crédito en un divorcio. Acuérdenlo por escrito desde temprano, y si la otra persona deja de pagar, proteja primero su propio crédito y deje que su abogado resuelva el reembolso.

Mientras siguen casados, normalmente sí. En un estado de bienes mancomunados, el cónyuge que no está en el préstamo típicamente firma la escritura de fideicomiso o un documento aparte para que el gravamen del prestamista sea válido contra el interés mancomunado. Después del decreto, su ex firma la escritura en el cierre del pago y nada más.

Muchas veces, sí. En un préstamo convencional, un decreto que le asigna esa hipoteca a su ex generalmente permite que el prestamista deje ese pago fuera de su proporción. FHA hace lo mismo con una copia del decreto o de la orden judicial; la regla de 12 meses de historial de pagos aplica a deudas con codeudor, no a una que un tribunal le asignó a su ex. VA generalmente no le cuenta una deuda asignada por decreto, ni siquiera una atrasada. Su propio historial de pagos en ese préstamo antes del decreto sigue contando, así que un récord limpio importa.

No hay periodo de espera por estar divorciado. Lo que marca el tiempo son los documentos: el decreto firmado, seis meses de depósitos de manutención si quiere que ese ingreso cuente, y un empleo estable. Mucha gente queda preaprobada a los pocos días de emitido el decreto.

Solo el papeleo. Solicite con el nombre que aparece en su identificación actual, y traiga el decreto o la orden judicial que muestre el cambio para que el reporte de crédito, la identificación y el título coincidan. Es una conversación de dos minutos cuando surge temprano y un retraso en el cierre cuando surge tarde.

La elegibilidad sigue atada a la casa hasta que ese préstamo VA se pague o se refinancie. Si el cónyuge civil se queda con la casa, el camino limpio es un refinanciamiento a un préstamo no VA a su nombre, lo que restaura la elegibilidad del veterano para la siguiente casa. Un ex cónyuge civil no puede usar el beneficio VA del veterano por su cuenta. Si es el veterano quien se queda con la casa, la guía de VA permite que el administrador libere al ex cónyuge civil con el decreto y una transferencia de título, sin una asunción completa.

Entonces no hay capital que repartir, y un refinanciamiento para comprar la parte de su ex normalmente no funciona. En Nevada, el faltante generalmente se comparte como deuda mancomunada en el convenio. Las opciones realistas son vender, a veces como venta corta, o seguir como codueños hasta que los valores se recuperen. Art le dirá a cuál apuntan sus números.

Nada hoy; el préstamo actual sigue igual. Lo que necesitan es un acuerdo por escrito que diga quién vive ahí, quién paga qué, y qué pasa en la fecha de venta, y la disciplina de mantener el pago al corriente, porque los dos reportes de crédito lo cargan hasta entonces. Cuando llega la fecha, es una venta o un refinanciamiento de pago de parte, y Art puede planear ese pago con años de anticipación.

El motivo del refinanciamiento no cambia los estándares. Lo que sí puede cambiar el costo es el tipo de préstamo y qué tanto del valor pide prestado. Un pago de la parte de su ex que un programa trata como refinanciamiento de tasa y plazo normalmente tiene mejores condiciones que uno que trata como retiro de efectivo, y eso depende del programa y de cuánto tiempo la casa fue de los dos. Art le explica ambos antes de que elija.