La gente llega preguntando cuál es el mejor préstamo, y la respuesta honesta es que no existe el mejor préstamo. Solo existe el préstamo que le queda a usted. El programa correcto depende de su enganche, su crédito, su historial de servicio militar y de en qué parte de Nevada está comprando. Después de 25 años he cerrado todos y cada uno de estos, y aquí está la explicación en palabras claras de para quién es realmente cada uno.
Préstamos convencionales: la opción estándar para la mayoría
Un préstamo convencional es la hipoteca estándar que no está respaldada por una agencia del gobierno. Es la que la mayoría de la gente termina teniendo, y por buena razón. Puede comprar con tan poco como 3 por ciento de enganche, y si da menos del 20 por ciento paga seguro hipotecario hasta que acumula suficiente valor, momento en el que ese seguro se puede quitar. Esa última parte importa: a diferencia del FHA, el seguro hipotecario convencional no es para siempre. Los préstamos convencionales premian el crédito más fuerte, así que si su puntaje está sano este suele ser el camino más flexible y económico. Sirve para casa principal, segunda casa y propiedades de inversión, cosa que los préstamos del gobierno de abajo por lo general no permiten.
Préstamos FHA: hechos para el comprador que todavía está construyendo
Un préstamo FHA está respaldado por la Administración Federal de Vivienda y existe para ayudar a quienes todavía no encajan en el molde convencional. El enganche empieza en 3.5 por ciento, y los requisitos de crédito son más indulgentes que los convencionales, lo que lo convierte en una puerta de entrada real para compradores primerizos y para cualquiera cuyo crédito va en subida en lugar de ya estar arriba. La desventaja es el seguro hipotecario. En la mayoría de los préstamos FHA de hoy se queda durante toda la vida del préstamo, que es justo la razón por la que tantos compradores FHA refinancian después a un préstamo convencional una vez que su valor y su crédito lo permiten. El FHA no es un préstamo peor, es una herramienta distinta para un momento distinto, y para muchas familias en Reno es el préstamo que primero las hace entrar por la puerta.
Préstamos VA: el mejor trato en el mundo hipotecario, si se lo ganó
Si usted sirvió en las fuerzas armadas, un préstamo VA casi siempre es su opción más fuerte, y Nevada tiene una gran comunidad de veteranos que debería saberlo. Un préstamo VA, respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos, se puede hacer con cero de enganche y no lleva ningún seguro hipotecario mensual, una combinación que ningún otro préstamo ofrece. Hay una cuota de financiamiento de una sola vez, de la que algunos veteranos están exentos, y las pautas para calificar tienden a ser razonables. Con la Estación Aeronaval de Fallon en la región y tantos veteranos en todo el norte de Nevada, veo este préstamo dejar dinero sobre la mesa constantemente porque la gente simplemente no se dio cuenta de a qué calificaba. Si sirvió, pregunte. Es el beneficio que se ganó.
Préstamos USDA: cero enganche, y más partes de Nevada califican de lo que cree
Un préstamo USDA está respaldado por el Departamento de Agricultura y está diseñado para compradores en zonas rurales y muchas zonas suburbanas, con cero de enganche. La gente escucha rural y supone que significa un rancho en medio de la nada, pero el mapa elegible cubre mucho más de Nevada de lo que la mayoría espera. Las comunidades en los bordes de Reno y Sparks, lugares como Fernley, Dayton, Silver Springs y muchos pueblos más pequeños por todo el estado, a menudo caen dentro de los límites elegibles del USDA. Hay límites de ingreso ligados a la zona, y la casa tiene que estar en un área que califique, pero para el comprador correcto esta es una de las únicas opciones verdaderas de cero enganche fuera de un préstamo VA. Si está abierto a las comunidades justo afuera del centro metropolitano, vale por completo la pena revisar el mapa antes de suponer que no califica.
Préstamos jumbo: para los precios de Tahoe y de lujo
Cada préstamo de arriba tiene un límite de cuánto puede pedir prestado mientras sigue siendo un préstamo conforme estándar. Cuando el precio de la casa pasa de ese límite, usted entra en territorio jumbo. Allá arriba en Lake Tahoe e Incline Village, y en la gama más alta del mercado de Reno, los préstamos jumbo son simplemente parte de la vida por dónde están los precios. Los préstamos jumbo normalmente piden un crédito más fuerte, un enganche más grande y más reservas en el banco, porque el prestamista asume un préstamo mayor. Son muy realizables, solo tienen un estándar más alto, y son su propia conversación. Si está buscando en el lago o en la cima del mercado, cuente con que esto será parte del panorama.
Entonces, ¿cuál es el correcto para usted?
Aquí está la versión corta. Si sirvió en las fuerzas armadas, empiece con VA, casi sin excepción. Si está comprando en o cerca de una comunidad más pequeña de Nevada y tiene ingresos modestos, revise USDA antes que nada, porque cero enganche es difícil de superar. Si su crédito todavía va subiendo o sus ahorros están escasos, el FHA suele ser el puente que lo hace entrar. Si su crédito y sus ahorros son sólidos, o está comprando una segunda casa o una renta, el convencional normalmente gana en flexibilidad y costo a largo plazo. Y si está comprando en el lago o a un precio de lujo, el jumbo es probablemente su carril. La mayoría de la gente encaja limpiamente en uno de estos en cuanto uno mira de verdad su situación, y unos cuantos califican para más de uno, que es donde conviene comparar.
La ayuda para el enganche se puede sumar a estos
Algo que los compradores pasan por alto es que estos tipos de préstamo y la ayuda para el enganche no son una decisión de uno u otro. Nevada tiene programas de asistencia que se pueden poner encima de un préstamo convencional o FHA para cubrir parte o todo su enganche e incluso parte de sus costos de cierre, lo que puede convertir un requisito del 3 o 3.5 por ciento en algo mucho más cercano a nada de su bolsillo. Las reglas, los límites de ingreso y la disponibilidad cambian con el tiempo, así que esto merece una conversación directa en lugar de una suposición, pero el titular es sencillo: necesitar un enganche y no tener uno no son el mismo problema. Hay más caminos de los que la mayoría imagina, y he escrito una guía aparte sobre las opciones de asistencia de Nevada si quiere profundizar en esa parte.
Usted no queda atado para siempre
El programa con el que empieza no es un matrimonio. Es común y completamente normal comprar con el préstamo que le queda hoy y refinanciar a uno que le quede mejor más adelante conforme cambia su vida. El ejemplo clásico es el comprador de FHA que entra por la puerta con 3.5 por ciento de enganche, acumula valor y crédito durante unos años, y luego refinancia a un préstamo convencional para deshacerse del seguro hipotecario. Comprar con el préstamo correcto para ahora mismo no lo atrapa, lo pone en el tablero, y el tablero es donde la propiedad empieza a construir verdadera riqueza. El error de verdad es esperar un programa perfecto que no existe mientras los precios y su renta siguen subiendo a su alrededor.
Tres mitos que alejan a la gente del préstamo correcto
Primero, que necesita 20 por ciento de enganche. No lo necesita, para ninguno de estos programas. El 20 por ciento solo le permite saltarse el seguro hipotecario en un préstamo convencional, no es el precio de entrada. Segundo, que el FHA es solo para compradores de bajos ingresos. No tiene ningún tope de ingreso, es una herramienta de crédito y enganche que muchas personas con buenos ingresos usan para empezar. Tercero, que un préstamo respaldado por el gobierno es de algún modo inferior. Un préstamo VA es posiblemente el producto más fuerte de todo el mercado, y el USDA le entrega a la gente propiedad con cero enganche en comunidades por todo Nevada. Las etiquetas cargan un prejuicio que los programas en sí no merecen. Juzgue un préstamo por si le queda a usted, no por la reputación que alguien le colgó.
Por qué un prestamista local importa para esto
Los programas son nacionales, pero la elegibilidad es local. El mapa del USDA, el límite de préstamo conforme en su condado, las realidades del mercado de Tahoe, los recursos para veteranos en el norte de Nevada, estas son cosas que un prestamista que trabaja aquí todos los días ya conoce. El programa equivocado no solo le cuesta dinero, puede costarle la casa, porque el financiamiento tiene que coincidir con la propiedad y la zona. Mi trabajo es ver su panorama completo y apuntarlo al programa que de verdad le queda, no al que resulta más fácil de vender.
La conclusión honesta
No elija su préstamo de una lista ni de un anuncio. El programa correcto depende de su vida, no de un concurso de popularidad, y la diferencia entre el correcto y uno genérico puede ser miles de dólares y un cierre mucho más tranquilo. El primer paso más inteligente no le cuesta nada: dígame su situación y dónde quiere comprar, y le diré cuál de estos de verdad le queda y por qué. Esa conversación es gratis, y es la que deja todo lo demás bien armado.
