¿Cuánta Casa Puede Pagar en Reno?

La respuesta honesta: cuánta casa puede pagar en Reno no es un solo número que aparece en una calculadora. Es el punto donde se alinean cuatro cosas: su ingreso, sus deudas mensuales actuales, el dinero que tiene para el enganche y el pago mensual completo con el que se siente cómodo. Una calculadora le da un estimado. Una preaprobación le da el número real, y ese es el número que un vendedor en Reno va a tomar en serio.

He trabajado en hipotecas en Reno desde 1999, y el error más común que veo es un comprador que se enamora de un precio en lugar de un pago. Dos compradores con el mismo ingreso familiar pueden pagar casas muy distintas una vez que se toman en cuenta los pagos del carro, la deuda estudiantil, los impuestos sobre la propiedad y si dan un enganche del 3 por ciento o del 20 por ciento. Permítame explicarle cómo deciden los prestamistas en realidad, para que usted haga las cuentas sobre su propia situación antes de llenar una solicitud.

La regla del 28/36, y lo que de verdad significa

La mayoría de los prestamistas, incluyendo los programas con los que trabajo en PRMG, revisan dos proporciones al calcular su préstamo. La primera es su proporción frontal: el pago mensual total de vivienda dividido entre su ingreso bruto mensual. La guía clásica la mantiene en 28 por ciento o menos. La segunda es su proporción posterior, conocida como proporción de deuda a ingreso o DTI: cada pago mensual de deuda, la vivienda más los pagos del carro, las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles y cualquier pago de manutención, dividido entre ese mismo ingreso bruto. El límite tradicional ahí es 36 por ciento, aunque varios programas permiten una proporción posterior bastante más alta cuando el resto de su expediente es sólido.

Aquí está la razón por la que esto importa. Imagine una familia en Reno que gana 8,000 dólares al mes antes de impuestos. Con una meta frontal del 28 por ciento, el prestamista se siente cómodo con aproximadamente 2,240 dólares destinados al pago completo de vivienda. Si esa misma familia ya paga 600 dólares al mes por una troca y 150 dólares por una tarjeta de crédito, esas deudas presionan la proporción posterior y pueden reducir el precio para el que califican, aunque su ingreso nunca cambió. Liquide esa troca antes de solicitar, y podría liberar decenas de miles de dólares de poder de compra adicional. Ese es el tipo de movimiento que prefiero que usted haga por adelantado, no que lo descubra en la mesa de cierre.

Qué incluye en realidad ese pago mensual

Cuando los compradores me dicen su presupuesto, casi siempre me dan solo la parte del pago del préstamo. Pero el pago con el que un prestamista lo califica es más grande que eso. Lo llamamos PITI y algo más, e incluye varias partes.

Capital e interés: el préstamo en sí, según la cantidad que pide prestada y la tasa para la que califica. No puedo darle una tasa en un artículo, y usted debe desconfiar de cualquiera que lo haga antes de ver su expediente, porque lo que le ofrecen depende de su crédito, su enganche, el programa y el día en que asegura su tasa.

Impuestos sobre la propiedad: aquí Nevada juega a su favor. Nevada no tiene impuesto estatal sobre el ingreso, y nuestros impuestos sobre la propiedad son moderados comparados con muchos estados. Mejor aún, la ley de Nevada limita el aumento anual del impuesto sobre la propiedad de una residencia principal ocupada por el dueño al 3 por ciento, a través de la exención parcial de impuestos. Esa previsibilidad hace mucho más fácil planear su presupuesto para los años futuros, algo que los compradores que llegan de California notan casi de inmediato.

Seguro de propietario: lo exige todo prestamista, y vale la pena comparar precios con cuidado. En zonas del norte de Nevada más cercanas al área silvestre, el seguro puede costar más, así que consiga una cotización real sobre una propiedad específica en lugar de adivinar con un número redondo.

Seguro hipotecario: si da un enganche menor al 20 por ciento en un préstamo convencional, por lo general pagará un seguro hipotecario privado hasta que acumule suficiente plusvalía. Los préstamos FHA tienen su propia prima de seguro hipotecario. Esto no es un castigo. Es el intercambio que le permite comprar antes con menos dinero inicial, y para muchos de mis clientes es exactamente la decisión correcta.

Cuotas de HOA: son comunes en muchas comunidades de Reno, Sparks y Tahoe. Un pago mensual de HOA de 250 dólares reduce la cantidad del préstamo para la que usted califica con la misma certeza que un pago de carro, así que siempre pida al agente la cifra exacta antes de enamorarse de la cocina.

Las cuatro palancas que usted sí controla

La capacidad de pago se reduce a cuatro palancas, y tres de ellas están en sus manos ahora mismo, hoy, antes de que solicite.

Ingreso: los prestamistas cuentan el ingreso estable y comprobable. Si usted trabaja por cuenta propia o gana comisión o bonos, la forma en que lo documentamos importa muchisimo, y vale la pena platicarlo antes de suponer que no califica. He colocado a muchos dueños de negocio que estaban convencidos de que sus declaraciones de impuestos los hacían inelegibles.

Deudas: la manera más rápida de comprar más casa es cargar con menos deuda. Cada 100 dólares de deuda mensual que elimina libera poder de compra. Bajar saldos y liquidar préstamos pequeños antes de solicitar es una de las cosas de mayor rendimiento que puede hacer, y no cuesta nada más que disciplina.

Enganche: usted no necesita el 20 por ciento. Los préstamos convencionales bajan hasta el 3 por ciento de enganche, FHA hasta el 3.5 por ciento, y VA y USDA pueden llegar a cero enganche para quienes califican. Un enganche mayor baja su pago y puede eliminar el seguro hipotecario, mientras que uno menor lo hace entrar antes. Aquí no hay una respuesta universalmente correcta, solo la que encaja con sus metas y con el dinero que de verdad tiene.

Crédito: su perfil de crédito influye tanto en si califica como en los términos que le ofrecen. No necesita un crédito perfecto para comprar en Reno, pero algunos movimientos puntuales en los meses antes de solicitar, como mantener los saldos bajos y no abrir cuentas nuevas, pueden mejorar su posición más de lo que la gente espera.

Cómo se ve esto en Reno ahora mismo

Para darle contexto, el precio medio de una casa en el área de Reno ha rondado los 684,000 dólares según los datos públicos más recientes del mercado. Ese número asusta a algunos compradores primerizos, pero recuerde dos cosas. Primero, hay muchos condominios, casas adosadas y casas en Sparks, Sun Valley y los North Valleys que se venden muy por debajo del precio medio, y esas son casas reales y habitables para empezar. Segundo, el precio medio es un punto de partida para una conversación, no un veredicto sobre si usted puede comprar. He ayudado a compradores que estaban seguros de estar fuera del mercado a encontrar un camino real con el programa correcto y un pago realista.

Por eso también construí una herramienta de preaprobación gratuita que puede usar desde su teléfono en unos minutos. Recorre una propiedad real, trae los datos de la propiedad y le da un panorama claro antes de que hable con una persona. Es la forma más rápida que conozco de convertir la pregunta abstracta de cuánto puede pagar en un número concreto para una casa específica que usted esté considerando.

Los errores que más les cuestan a los compradores de Reno

Tres errores aparecen una y otra vez, y los tres se pueden evitar. El primero es comprar en el tope mismo de su aprobación. Que usted califique para un pago no significa que deba destinarle cada dólar. Deje espacio para la vida que de verdad quiere vivir: los viajes, los ahorros, lo inesperado. El segundo es olvidar los costos que no son del préstamo, los impuestos, el seguro y el HOA, que pueden sumar cientos de dólares a un pago mensual que el comprador creía ya tener resuelto. El tercero es vaciar todas las cuentas para el enganche y no dejar nada en reservas. Los prestamistas quieren ver reservas, y usted también debería quererlas, porque un calentón de agua no sabe que usted apenas cerró la semana pasada.

Su siguiente paso

Si quiere el número real en lugar del estimado de una calculadora, el movimiento es sencillo. Obtenga su preaprobación. Es gratis, no lo compromete a nada, y lo convierte de un curioso esperanzado en un comprador serio que los vendedores de Reno respetan. Use la herramienta de preaprobación para una lectura rápida, y luego comuníquese conmigo directamente y la pondremos a prueba contra su ingreso real, sus deudas y sus metas. Desde 1999, mis equipos y yo hemos ayudado a familias en todo el norte de Nevada a encontrar no solo una casa para la que califican, sino un pago con el que pueden vivir cómodamente. Con gusto haré lo mismo por usted. Llámeme al 775-404-0006 cuando esté listo.