Cómo Comprar una Casa en Reno: La Línea de Tiempo Paso a Paso

La gente me pregunta cuánto tiempo toma comprar una casa en Reno, y la respuesta honesta es que la parte que usted controla es corta. Una vez que tiene una oferta aceptada, la mayoría de las compras aquí se cierran en 30 a 45 días. Lo que toma más tiempo es todo lo que pasa antes de que usted escriba una oferta, y esa es la parte de la que nadie le avisa. Después de 25 años haciendo esto en el norte de Nevada, puedo explicarle todo el proceso para que no haya sorpresas.

Aquí está la línea de tiempo, de principio a fin.

Paso 1: Obtenga su preaprobación antes de ver una sola casa

Este es el paso que los compradores se saltan, y es el que les cuesta la casa que querían. Una precalificación es un cálculo basado en lo que usted me dice por teléfono. Una preaprobación es distinta. Reviso su crédito, analizo sus ingresos y sus activos, y pongo su expediente bajo los mismos estándares que usará un evaluador más adelante. Cuando usted llega a ver una casa con una preaprobación real, el vendedor lo toma en serio. En un mercado como el de Reno, donde las buenas casas todavía atraen más de una oferta, esa es la diferencia entre que su oferta se lea o que se ignore.

Tenga esto listo y este paso toma uno o dos días: dos años de formularios W-2 o declaraciones de impuestos, sus talones de pago más recientes, dos meses de estados de cuenta bancarios y una identificación con foto. Si usted trabaja por cuenta propia, revisaremos sus declaraciones y el panorama de su negocio. Entre más rápido me entregue documentos limpios, más rápido estará buscando con confianza.

¿Y si su crédito no es perfecto?

Este es el miedo que evita que la gente me llame, así que déjeme aclararlo. Usted no necesita un crédito impecable para comprar una casa en Nevada. Los préstamos convencionales por lo general empiezan alrededor de un puntaje de 620, los préstamos FHA aceptan puntajes más bajos de lo que la mayoría supone, y los préstamos VA y USDA tienen cada uno su propia flexibilidad. Más que el número en sí, un evaluador quiere ver un patrón: cuentas pagadas a tiempo durante el último año, saldos que no estén al tope y ninguna sorpresa reciente. Si su puntaje está cerca pero no del todo, muchas veces el arreglo más rápido no es ningún misterio, es pagar una o dos tarjetas de crédito antes de volver a revisar. Prefiero ver su situación real y decirle dónde está parado, a que usted se convenza solo de no comprar una casa que sí podría pagar. Aun si la respuesta no es hoy, un plan claro y unos meses de buenos hábitos pueden avanzarlo más de lo que cree.

Paso 2: Encuentre a su agente y empiece a buscar

La preaprobación le dice su número real. Ahora usted y un buen agente local salen a encontrar la casa. Reno y Sparks no son un solo mercado, son una docena de mercados pequeños. El noroeste, South Meadows, Spanish Springs, Somersett, el centro y el lado del lago se mueven cada uno a su propio ritmo y a su propio precio. Su presupuesto rinde de manera diferente según dónde busque, y un agente con buen ojo que conozca el valle de Truckee Meadows le ahorrará semanas.

Algo a su favor aquí: Nevada no tiene impuesto estatal sobre el ingreso. Un cheque de pago en Reno conserva más de sí mismo que el mismo cheque en California, y ese dinero es poder de compra real. Es una de las razones por las que la gente sigue cruzando la montaña y una de las razones por las que su presupuesto puede rendir más de lo que esperaba.

Paso 3: Escriba la oferta y entregue el depósito de buena fe

Cuando encuentra la indicada, nos movemos rápido. Su agente escribe la oferta y usted incluye un depósito de buena fe, normalmente del uno al tres por ciento del precio. Ese dinero no se pierde. Entra en custodia (escrow) y se le acredita de vuelta al cierre. Es su manera de decirle al vendedor que va en serio.

Su oferta también incluye contingencias, que son sus salidas. Las más comunes son la contingencia de inspección, la de avalúo y la de financiamiento. Cada una es una ventana en la que usted puede retirarse y conservar su depósito si algo está mal. No renuncie a estas sin entender exactamente a qué está renunciando. He visto a compradores renunciar a la inspección para ganar una guerra de ofertas y heredar un problema que no podían pagar.

Paso 4: Abra la custodia y arranque el reloj

Nevada es un estado de custodia (escrow). Una vez que su oferta es aceptada, una compañía neutral de custodia y título guarda el dinero y los documentos y se asegura de que todos cumplan lo prometido antes de que algo cambie de manos. En el área de Reno y Sparks, la escritura finalmente se registra con el Registrador del Condado de Washoe, y ese registro es el momento en que la casa es legalmente suya.

Aquí también ocurre la inspección. Usted contrata a un inspector con licencia, recorre la casa y usted recibe un informe. Si encuentran algo serio, usted y el vendedor negocian reparaciones, un crédito o un cambio de precio. Esto es normal. Casi ninguna casa es perfecta, y la inspección es su ventaja para arreglar eso de manera justa.

Paso 5: La evaluación, donde vive casi toda la espera

Mientras se resuelve la inspección, su préstamo entra en procesamiento y evaluación. El evaluador es la persona que verifica que todo en su expediente sea cierto y que el préstamo tenga sentido. Volverá a revisar sus ingresos, sus activos, su crédito y la propiedad misma. A veces piden un documento más, y luego otro más. Se siente personal. No lo es. Su trabajo es proteger el préstamo, y un expediente limpio y con respuestas rápidas avanza más rápido que uno desordenado.

Aquí está la regla que salva los tratos: no cambie nada financiero hasta que tenga las llaves. No compre un carro. No abra una tarjeta de crédito nueva. No mueva cantidades grandes de dinero entre cuentas sin avisarme primero, y no renuncie ni cambie de trabajo si lo puede evitar. Cada una de esas cosas puede reactivar la evaluación y poner en riesgo su fecha de cierre. He visto cómo una camioneta nueva le cuesta la casa a alguien. Mantenga su vida financiera aburrida durante 45 días y todo saldrá bien.

Paso 6: El avalúo

Su prestamista ordena un avalúo para confirmar que la casa vale lo que usted acordó pagar. La mayoría de las veces sale igual o por encima del precio y nadie lo piensa dos veces. De vez en cuando sale bajo. Cuando eso pasa, usted tiene opciones: el vendedor puede bajar el precio, usted puede aportar dinero adicional para cubrir la diferencia, o pueden dividirla y negociar. Un avalúo bajo no es el fin de un trato. Es un número que resolver, y resolverlo es parte de para lo que usted me paga.

Paso 7: Autorización para cerrar

Cuando la evaluación queda satisfecha y el avalúo está listo, recibe las palabras que ha estado esperando: autorización para cerrar. A partir de aquí, recibe su Declaración de Cierre, un documento que detalla sus números finales. Las reglas federales le dan tres días hábiles para revisarlo antes de firmar, así que este no es el día en que recibe las llaves, pero sí es el día en que por fin puede respirar.

Paso 8: Firme, fondee y registre

Usted firma sus documentos de cierre en la compañía de título o de custodia. Sus fondos y los del prestamista se juntan, la compañía de custodia envía todo a registrarse con el Condado de Washoe, y una vez que ese registro entra, la casa es suya. En la mayoría de los casos recibe las llaves ese mismo día. Ese es el momento para el que sirvió todo el papeleo.

Algunos detalles de Nevada que vale la pena conocer

Dos cosas hacen que ser dueño en el norte de Nevada sea más accesible de lo que la gente espera. La primera, de nuevo, es que no hay impuesto estatal sobre el ingreso. La segunda es que Nevada limita qué tan rápido puede subir cada año el impuesto predial de su casa principal, lo que lo protege de que los impuestos lo saquen de una casa que ya posee mientras los valores suben. Confirme sus propios números con el Tasador del Condado de Washoe, pero sepa que la estructura aquí está hecha para favorecer a la gente que de verdad vive en su casa.

Los costos de cierre son la otra línea que los compradores olvidan. Planee alrededor del dos al cinco por ciento del precio de compra en honorarios del prestamista, título, custodia y partidas prepagadas como impuestos y seguro. Repasamos cada dólar de eso juntos antes de que usted firme, y en muchos casos hay maneras de reducir lo que aporta mediante créditos del vendedor o programas de préstamo específicos.

La conclusión honesta

Los 30 a 45 días después de que su oferta es aceptada se sentirán lentos y un poco estresantes, y eso es normal. Los compradores que pasan sin problemas son los que obtuvieron su preaprobación temprano, entregaron documentos limpios rápido, mantuvieron sus finanzas tranquilas y preguntaron en lugar de adivinar. Ese es todo el juego. Si usted está pensando en comprar en Reno, Sparks o arriba en el lago, el primer paso más inteligente es el más barato: obtenga una preaprobación real y descubra exactamente dónde está parado. Todo lo demás se vuelve más fácil a partir de ahí.