He estado sentado frente a muchos compradores primerizos en 25 años, y la mayoría llega creyendo lo mismo: que necesitan un 20 por ciento de enganche. Han hecho las cuentas con una casa en Reno, llegaron a una cifra por encima de los cien mil dólares, y decidieron en silencio que ser dueños de una casa está a varios años de distancia. Luego conversamos de verdad, y la mayoría descubre que estaban más cerca de lo que pensaban. A veces, años más cerca.
Esto es lo que realmente es cierto.
El mito del 20 por ciento
Un enganche del 20 por ciento no es un requisito, y en realidad nunca lo fue. Es la cifra que le permite evitar el seguro hipotecario. Eso es útil, pero no es el precio de entrada.
Un préstamo convencional se puede hacer con un 3 por ciento de enganche. El FHA está en 3.5 por ciento. Si usted ha servido en las fuerzas armadas, un préstamo VA puede ser de cero enganche. Los préstamos USDA, para casas en las zonas adecuadas del norte de Nevada, también pueden ser de cero enganche.
Pongámosle números reales. La casa unifamiliar promedio en el área de Reno-Sparks se vendió por alrededor de $611,000 este abril, según Sierra Nevada Realtors. El 20 por ciento de eso son aproximadamente $122,000. El 3 por ciento se acerca más a $18,000. La misma casa. Una línea de tiempo completamente distinta para llegar a ella.
La ayuda que la mayoría deja sobre la mesa
Aquí está la parte que de verdad me molesta. Nevada tiene programas de asistencia para el enganche creados para compradores en su situación exacta. Cada año, el dinero de esos programas queda sin usar. No porque la gente no califique, sino porque nadie les dijo que preguntaran.
Hay límites de ingresos, y no todos los compradores encajan. Pero muchas más personas califican de las que llegan a enterarse. Cuando nos sentamos a conversar, eso es una de las primeras cosas que reviso, porque puede cambiar todo su panorama.
Los costos reales, para que nada lo sorprenda
Su enganche no es el único dinero que va a necesitar, y prefiero que lo escuche de mí ahora y no en la mesa de cierre.
Calcule los costos de cierre, normalmente alrededor del 2 al 5 por ciento del monto del préstamo. Planee quedarse con algo en el banco después, porque a los prestamistas les gusta ver reservas y, honestamente, a usted también le conviene. Y entienda que su puntaje de crédito hace un trabajo real aquí. La misma casa y el mismo préstamo, con un puntaje fuerte frente a uno débil, pueden estar separados por un par de cientos de dólares al mes.
Si su crédito necesita unos meses de atención antes de comprar, eso no es una mala noticia. Es un plan, y es un plan que vale la pena hacer.
¿Debería esperar?
La pregunta que más me hacen: ¿debería esperar a que bajen las tasas, o a que bajen los precios?
Mi respuesta honesta, después de observar este mercado por mucho tiempo, es que probablemente no. Y este es el razonamiento.
Reno no es un mercado con un montón de casas vacías. El inventario es escaso, muy por debajo de lo que se ve en un mercado equilibrado, y la gente sigue mudándose aquí, buena parte desde California. Cuando las tasas bajen, los compradores que han estado esperando tienden a entrar todos al mismo tiempo, y esa competencia empuja los precios hacia arriba. Puede ganar con la tasa y perder con el precio.
Recuerde esto: la tasa la puede cambiar más adelante con un refinanciamiento. El precio que paga por la casa queda fijo el día que la compra.
El primer paso honesto
Nada de esto significa que deba comprar antes de estar listo. Significa que "listo" suele ser una cifra más específica que la vaga que tiene en la cabeza, y usted merece conocer la verdadera.
Ese es todo el trabajo, y es la parte que más me gusta. Llámeme y sacaremos sus números reales, veremos qué préstamo y qué programas de asistencia le quedan, y averiguaremos si su primera casa en Reno está a años de distancia o mucho más cerca de lo que piensa.
Sin presión y sin discurso de ventas. Solo el panorama real.
Art Loera, Gerente de Sucursal Hipotecaria, PRMG. Reno, NV. NMLS #367308, con licencia en Nevada. PRMG NMLS #75243. Sucursal NMLS #1091868. Este artículo es información general, no un compromiso de préstamo ni asesoría financiera.
