Muchos de los compradores con quienes me siento han escuchado el nombre "Home Is Possible" de un amigo, de un agente de bienes raíces, o de una búsqueda rápida en internet, pero casi nadie me puede decir qué hace en realidad. Saben que tiene algo que ver con ayuda para comprar una casa. Más allá de eso, es casi una página en blanco.

Así que déjeme explicarlo con claridad, lo bueno y lo no tan bueno, y responder la pregunta que más me hacen al respecto, que es si la tasa de interés es la misma que la de un préstamo normal. No le voy a decir que lo use o que lo evite. Esa decisión es suya. Le voy a dar el panorama real para que tome esa decisión con los ojos abiertos.

Qué es Home Is Possible en realidad

Home Is Possible es un programa de asistencia para el enganche administrado por la División de Vivienda de Nevada, que es una agencia estatal. La idea detrás del programa es sencilla. Mucha gente en Nevada puede manejar cómodamente un pago hipotecario mensual, pero le cuesta trabajo juntar el dinero del enganche y los costos de cierre todo de una vez. Este programa está hecho para ese vacío exacto.

Esta es la versión corta de cómo funciona. Usted obtiene una hipoteca normal de tasa fija a 30 años, y junto a ella, el programa ofrece asistencia, por lo general de hasta alrededor del 4 por ciento del monto de su préstamo, que se aplica a su enganche y a sus costos de cierre. Esa asistencia está estructurada de manera que, si usted permanece en la casa alrededor de tres años, se le perdona. Perdonada significa que no la devuelve. Está disponible en todo el estado, no solo en ciertas ciudades, y a diferencia de algunos programas, no está limitada a compradores primerizos.

También hay dos versiones especializadas que vale la pena conocer. Una está dirigida a veteranos y militares en servicio activo, y otra está dirigida a maestros. Si alguna de las dos lo describe a usted, vale la pena mencionarlo cuando conversemos, porque los términos pueden ser un poco más generosos.

¿Las tasas son las mismas que las de otros programas?

Esta es la pregunta, y aquí está la respuesta honesta. No, por lo general no lo son.

Cuando usted toma asistencia para el enganche a través de un programa como este, la tasa de interés de su primera hipoteca suele ser un poco más alta que la tasa que obtendría en un préstamo estándar sin asistencia. No le voy a dar un número, porque las tasas se mueven todos los días y la suya depende de su propio expediente. Pero la dirección es constante. La ayuda no es dinero gratis en el sentido puro. En esencia, usted está intercambiando una tasa un poco más alta, pagada durante la vida del préstamo, por una asistencia en efectivo que no tiene que llevar al cierre.

Eso no es una trampa, y no es una razón para alejarse. Es simplemente la estructura, y usted merece entenderla. Un programa que le entrega miles de dólares en el cierre recupera ese dinero en algún lado, y la manera en que estos programas lo hacen es a través de la tasa.

Las ventajas honestas

Aquí hay valor real para el comprador adecuado. Si el enganche es lo único que se interpone entre usted y una casa, este programa puede adelantar su línea de tiempo por años. Mientras usted espera y ahorra, la renta no se detiene, y los precios de las casas en el norte de Nevada tampoco se han estado deteniendo.

La asistencia se puede perdonar, lo que significa que existe una posibilidad real de que usted nunca la devuelva. Cubre los costos de cierre, no solo el enganche, así que enfrenta dos gastos a la vez. Y como no es solo para compradores primerizos y llega a todo el estado, califican más personas de las que suponen. También le permite mantener sus propios ahorros en el banco, para la mudanza, para reparaciones pequeñas, y para el colchón que todo nuevo dueño de casa debería tener.

Las desventajas honestas

Ahora el otro lado. La tasa más alta es la principal. Una tasa un poco más alta significa un pago mensual un poco más alto y más interés pagado a lo largo de los años que conserve el préstamo. Con el tiempo, eso se suma, y usted debería ver esos números antes de decidir.

Hay límites de ingresos, así que los compradores que ganan por encima de cierta cantidad pueden no calificar, y esos límites varían según el condado y cambian con el tiempo. Hay una clase de educación para compradores y algo de papeleo adicional. El financiamiento del programa funciona en ciclos, así que el dinero puede estar completamente comprometido en algún momento y luego volver a abrirse más adelante, lo que significa que el momento importa. Y si usted vende o se muda antes de que termine el periodo de perdón, es posible que tenga que devolver la asistencia.

Entonces, ¿vale la pena?

Eso depende completamente de usted, y lo digo en serio.

Para un comprador que de otro modo pasaría los próximos dos o tres años ahorrando un enganche, aceptar una tasa un poco más alta para ser dueño ahora puede ser una jugada inteligente, porque esperar tiene su propio costo. Para un comprador que ya está cerca de tener el enganche, un préstamo estándar a una tasa más baja podría ser la mejor cuenta a largo plazo. Los dos compradores están tomando una decisión razonable. Simplemente tienen números distintos.

No hay una respuesta universalmente correcta aquí. Solo está su respuesta, y se reduce a sus ingresos, sus ahorros, su línea de tiempo, y cómo se ve el pago mensual de las dos maneras.

Esa es la conversación que prefiero tener con usted, en lugar de mandarlo a adivinar. Llámeme, y la calcularemos de las dos formas, con asistencia y sin ella, y verá la diferencia real lado a lado. Después la decisión es suya, y será una decisión informada.

Art Loera, Gerente de Sucursal Hipotecaria, PRMG. Reno, NV. NMLS #367308, con licencia en Nevada. PRMG NMLS #75243. Sucursal NMLS #1091868. Este artículo es información general sobre un programa estatal, no un compromiso de préstamo ni asesoría financiera. Los términos del programa, el financiamiento y la elegibilidad los establece la División de Vivienda de Nevada y pueden cambiar.