La mitad de las llamadas sobre refinanciamiento que recibo empiezan igual: alguien escuchó que debería refinanciar, casi siempre de un vecino o de un anuncio, sin tener idea de si en verdad le conviene. Así que déjeme darle la versión honesta. Refinanciar es simplemente reemplazar su hipoteca actual por una nueva. Puede ser una jugada inteligente o un desperdicio silencioso de dinero, y la diferencia está en sus números, no en el titular. Aquí le explico cómo saber cuál de los dos casos es el suyo.

Qué es realmente refinanciar

Cuando usted refinancia, paga su préstamo actual con un préstamo nuevo, idealmente en mejores condiciones. No se está saltando un pago y no está recibiendo dinero gratis. Está reorganizando la estructura de su deuda. Hay costos de cierre otra vez, normalmente unos miles de dólares, y hay papeleo otra vez. Si vale la pena depende por completo de lo que usted quiere lograr, así que la primera pregunta real nunca es 'debo refinanciar', es 'qué estoy tratando de arreglar'.

Las tres razones por las que la gente refinancia

Casi todo refinanciamiento cae en uno de tres grupos, y saber cuál es el suyo hace que toda la decisión sea más sencilla.

La primera es tasa y plazo. Aquí la meta es un pago mensual más bajo o terminar de pagar la casa más pronto, a veces las dos cosas. Quizás su situación cambió desde que compró, quizás su crédito está más fuerte ahora, quizás quiere pasar de un plazo de treinta años a uno de quince. Este es el refinanciamiento clásico, y vive o muere según la cuenta del punto de equilibrio que verá más abajo.

La segunda es el retiro de efectivo (cash-out). Su casa en Reno probablemente ha ganado valor en los últimos años, y un refinanciamiento con retiro de efectivo le permite pedir prestado contra ese valor acumulado y llevarse la diferencia en efectivo. La gente lo usa para remodelar, para eliminar deudas de tarjetas de crédito con intereses altos, para cubrir un gasto grande o para invertir. Puede ser muy útil y también puede ser una trampa, porque está convirtiendo en deuda otra vez un valor que ya se había ganado. Usado por la razón correcta, es una de las maneras más baratas de pedir dinero prestado a las que tendrá acceso.

La tercera es salir del seguro hipotecario. Si compró con un préstamo FHA, es probable que esté pagando seguro hipotecario durante toda la vida de ese préstamo. Si su casa ha ganado suficiente valor o usted ha bajado lo suficiente el saldo, refinanciar a un préstamo convencional puede eliminar ese seguro por completo. Para muchos dueños en Reno que compraron hace unos años, esto por sí solo es la razón por la que la cuenta funciona.

La prueba del punto de equilibrio que le dice la verdad

Este es el único cálculo que corta todo el ruido. Tome lo que el refinanciamiento le costará en total, y divídalo entre cuánto le baja el pago cada mes. La respuesta es cuántos meses toma recuperar el costo. Digamos que un refinanciamiento le cuesta cuatro mil dólares y le baja el pago doscientos dólares al mes. Cuatro mil entre doscientos es veinte, así que alcanza el punto de equilibrio en veinte meses. Después de eso, el ahorro es dinero real en su bolsillo.

Ahora la única pregunta que importa: ¿se va a quedar en la casa más tiempo que el punto de equilibrio? Si planea estar ahí por años, un punto de equilibrio de veinte meses es un sí fácil. Si tal vez vende o se muda en un año, perdería dinero, y yo seré quien se lo diga aunque no gane nada por convencerlo de no hacerlo. Esos números son hipotéticos para mostrarle el método. Sus números reales son los únicos que cuentan, y calcularlos no le cuesta nada.

Opciones simplificadas si ya tiene un préstamo FHA o VA

Si su préstamo actual es FHA o VA, quizás tenga un atajo. Un FHA Streamline y un Préstamo de Refinanciamiento con Reducción de Tasa de Interés de VA, el que la gente llama IRRRL, están hechos para ser más ligeros que un refinanciamiento completo. En muchos casos necesitan menos papeleo y a veces ningún avalúo nuevo, porque el gobierno ya respalda el préstamo que usted tiene. No son automáticos y tienen reglas, pero si usted tiene uno de estos préstamos, vale la pena preguntar si califica antes de suponer que un refinanciamiento es una montaña de trabajo.

El mito de Reno que le cuesta dinero a la gente

Aquí hay uno que escucho todo el tiempo: la gente cree que refinanciar va a activar una reevaluación del impuesto predial y disparar sus impuestos. No lo hace. Refinanciar cambia su préstamo. No cambia quién es dueño de la casa, y en Nevada su impuesto predial está ligado a la propiedad y al calendario del propio tasador, no a si usted obtuvo una hipoteca nueva. Una venta o una transferencia es otra historia, pero un refinanciamiento por sí solo no reinicia su base de impuestos. Confirme los detalles con el Tasador del Condado de Washoe, pero no deje que ese mito lo convenza de no hacer una jugada que de otro modo tiene sentido.

Cómo se ve el proceso

Un refinanciamiento es más sencillo que una compra porque no hay vendedor ni agente de por medio. Usted solicita, revisamos su crédito, sus ingresos y la casa, y se ordena un avalúo a menos que su préstamo califique para saltárselo. El expediente pasa por evaluación igual que en una compra, así que aplica la misma regla: mantenga sus finanzas tranquilas y responda rápido a las solicitudes de documentos. Usted firma en una compañía de título o de custodia, y en su casa principal la ley federal le da un derecho de tres días para cancelar después de firmar y antes de que el préstamo se fondee, así que el dinero no se mueve en el instante en que usted firma. Una vez que lo hace, la nueva escritura de fideicomiso se registra con el Condado de Washoe y el préstamo viejo queda pagado.

Cuándo refinanciar es la jugada equivocada

Convenzo a la gente de no refinanciar más seguido de lo que imagina, porque un buen prestamista debe hacerlo. Si está cerca de vender, los costos de cierre seguramente superarán cualquier ahorro antes de que alcance el punto de equilibrio. Si refinanciar estira de nuevo a un plazo nuevo de treinta años un préstamo que ya lleva años pagando, puede bajar su pago mensual y aun así pagar más durante la vida del préstamo, porque reinicia el reloj de todos esos intereses. Y si va detrás de una mejora minúscula que solo le quita unos dólares al pago, el costo y la molestia quizás no valgan la pena. El retiro de efectivo tiene su propia trampa: sacar valor acumulado para cubrir gastos diarios o para saldar una deuda que volverá a acumular convierte el dinero que ganó en dinero que debe, sin nada que mostrar a cambio. Nada de esto significa que refinanciar sea malo. Significa que es una herramienta, y la respuesta honesta a veces es no. Usted merece un prestamista que se lo diga de frente en lugar de solo hacer el préstamo.

¿Qué tan pronto después de comprar puede refinanciar?

Esta sorprende a la gente. No siempre tiene que esperar años. La mayoría de los préstamos tienen un periodo de maduración, que es simplemente el tiempo mínimo que necesita tener el préstamo antes de refinanciarlo, y varía según el tipo. Un refinanciamiento estándar de tasa y plazo muchas veces puede ocurrir antes de lo que la gente espera. Un FHA Streamline por lo general quiere que primero haya hecho varios meses de pagos. Un refinanciamiento con retiro de efectivo normalmente le pide ser dueño de la casa un poco más de tiempo, comúnmente de seis a doce meses, antes de poder sacar el valor acumulado. Las reglas son específicas y cambian, así que lo correcto es preguntar en lugar de suponer. He tenido clientes que compraron, vieron subir los valores y refinanciaron antes de lo que creían posible, y he tenido otros que necesitaron esperar unos meses para que la cuenta saliera. Las dos cosas están bien. El punto es que el calendario rara vez es lo que lo detiene.

Lo que necesitará traer

Un refinanciamiento pide casi el mismo papeleo que una compra, así que si compró hace poco esto le resultará familiar. Tenga listos sus talones de pago recientes, dos años de formularios W-2 o declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y de activos recientes, su estado de cuenta hipotecario actual, la información de su seguro de propietario y una identificación con foto. Si usted trabaja por cuenta propia, revisaremos las declaraciones de su negocio y el panorama completo de sus ingresos, igual que antes. Entre más rápido entregue documentos limpios, más rápido avanza la evaluación, y menos probable es que su expediente se atore esperando una sola página que falta. Nada de esto pretende ser un obstáculo. Así es como el evaluador confirma que el préstamo nuevo es sólido, y un expediente ordenado es lo único bajo su control que más acelera todo el proceso.

La conclusión honesta

Refinanciar es un problema de matemáticas, no un sentimiento. Si su punto de equilibrio es corto y se va a quedar, puede ser una de las jugadas financieras más inteligentes que haga. Si se va pronto, rara vez conviene, y un buen prestamista se lo dirá. La manera más barata posible de saber cuál es su caso es dejar que yo saque sus números reales y se los explique paso a paso. Sin presión y sin costo, solo la verdad sobre si le ayuda o no. Esa es la única versión de esto que vale la pena hacer.